La fabrique des lotissements périurbains par les grands promoteurs immobiliers en Ile de France : des modèles standardisés ?

Les périphéries des grandes métropoles présentent des paysages facilement reconnaissables : maisonnettes roses, jardins, impasses ... ce sont des lotissements résidentiels périurbains, parfois qualifiés de "nouveaux villages". Ces lotissements apparaissent comme une "image-type" de l'étalement urbain et ils sont souvent "accusés" d'uniformiser les paysages, tant au niveau local qu'au niveau mondial, et de renforcer l'homogénéisation sociale et la ségrégation spatiale. Nous assisterions à une "mondialisation" et à une homogénéisation des paysages et des modes de vie périurbains. Or il semble que le secteur de la construction des lotissements connaisse des transformations importantes, surtout depuis la fin des années 90, et notamment une concentration de l'offre au sein de quelques grands groupes multinationaux. L'hypothèse que nous essayons de vérifier ou d'infirmer est que ce qui est nouveau dans le cadre de la mondialisation et de la métropolisation, c'est l'intervention de grands promoteurs de niveau mondial, un secteur d'activité qui semblait traditionnellement très "local". De telles transformations seraient susceptibles de modifier, à la fois les modes de production des lotissements périurbains, et les types de lotissements produits, L'objet de cette communication consiste à discuter l'existence, en Ile-de-France, d'un modèle standardisé de lotissements résidentiels périurbains, et à rechercher par qui ces lotissements sont produits, en particulier par quels types de promoteurs : promoteurs nationaux ou locaux, ou promoteurs internationaux. Nous tentons également de comprendre comment ces derniers interagissent avec les autres acteurs (publics et privés) de la production des espaces périurbains

La diversité des formes d'habitat organisé dans la Grande Couronne francilienne : essai de typologie des ensembles d'habitat groupé

Document de travail provisoire, à paraître dans Les cahiers de l'IAU-IdFLes périphéries des grandes métropoles offrent aux visiteurs des paysages rapidement reconnaissables... Nombre de ces opérations sont produites dans le cadre d'opérations " groupées " par des promoteurs qui en ont intégré les différentes étapes. Elles apparaissent comme une "image-type" de l'étalement urbain et sont souvent "accusées" d'uniformiser les paysages et les types d'espaces périurbains. Deux éléments semblent favoriser la standardisation des formes produites : la concentration de l'offre au sein de quelques très grands groupes de promotion immobilière, et la production d'ensembles pavillonnaires de types standardisés, propres aux différents types de promoteurs. Cette logique de " marque " est appréhendée ici par la réalisation d'une typologie des ensembles pavillonnaires produits dans la Grande Couronne francilienne

Production and social sustainability of private enclaves in suburban landscapes.: Local contexts and path dependency in French and US long-term emergence of gated communities and private streets

This paper aims at demonstrating that gated communities, though often presented as a recent unsustainable trend of security-oriented urbanism, which have spread all over the world in the last two decades, are indeed a classical and generic form in urban sprawl and suburban landscape. In attempting this, we apply a theoretical approach that views the private residential community as a club economy to analyze the planning, managing practices an social interactions at the local level. We balance how private communities might be pro social sustainability tools or in contrast put urban equilibrium (political fragmentation, social interactions) at risk on the suburban edge of sprawling cities. We think that social sustainability issues connect to the genesis of urban edges' morphologies and requires analyzing the underlying forces that structure them. A first section analyses the long term trends in the local emergence of private residential governance, in order to get a better understanding of the diffusion of gated communities and how offer, demand and the local nexus of actors interact. Next, we consider how the local adoption of private urban governance models is structured by the nexus of laws, planning and residential strategies. More specifically, we analyze appropriation strategies of public space by private enclaves residents, and argue that local policies and discourses of intervening actors are often guided by locally driven interests and rent-seeking strategies that might contradict social equity principles. At last, we argue that local path dependency truly explains the success stories of gated communities according to local social and political patterns and local institutional milieus. Considering the nexus of law, but also the practices of development industries and layout of neighborhoods, the findings balance on one hand the strategies of local actors targeting the building of sustainable communities from the owners and entrepreneurs point of view, and on the other hands the equity principles at a more general level. This demonstrates that common goals of private communities is about getting control over nearby environment (control over public space, amenities, etc.) and guarantee property values. Nevertheless, field studies and residents interviews, empirical data describing political behaviors of GCs and social relations of the residents reveal path dependencies in the local manifestations of private communities. Whatever the legal context, local actors, residents strategies, public bodies of governments and entrepreneurs find ways to meet a continuous demand of local control. This can be met either by the means of private urban governance, or by a local body of public government, depending on how local institutional milieus have structured decision making, fiscal regulation and social exclusion patterns. This concurs to demonstrate that private residential areas political behaviors and social interactions are eventually familiar and consistent with more casual patterns in a suburban world

Suburban residential developments: an international model of production?

This paper explores the production of suburban residential developments in the urban region of Paris at the turn of the 1990-2000's, with a special focus on residential enclaves. In France, the influence of the US models (i.e. New Urbanism) on contemporary processes of suburban privatization and enclosure has been widely discussed by the academics and by the media. Comments on this trend often focus on increased social or racial segregation, as a threat against a largely mythic "European urban model" based upon social mixity and inner-city open public and civic spaces. Globalization and global firms would explain the rise of such pattern. This paper analyzes the existence of a global and standardised model of suburban residential developments, and it aims at getting a better understanding of its diffusion process. Using a geodatabase that characterizes all new suburban residential schemes planned in "Ile-de-France" between 2002 and 2007, this research aims at discussing: - the suburban residential programs (morphological characteristics, spatial contexts, leisure facilities, residents' social level, ...). Does a specific type of international suburban residential programs produced by international developers really exist? - the interaction between the actors involved in the suburban residential developments, examining especially the strategies of the international developers (like Kaufman and Broad, Nexity, Bouygues, Bouwfonds International, ...) and their negotiations and partnerships with local and public authorities

Des « nouveaux villages » aux « maisons en village »...

International audienc

La " fabrique péri-urbaine ", système d'acteurs et production des ensembles pavillonnaires dans la Grande Couronne francilienne.

Suburban residential developments with a standard architecture, small gardens, and "culs de sacs" are common in periurban landscapes. These Planned Unit Developments (PUD) are often considered as the usual pattern of urban sprawl. They are blamed for standardizing landscapes and strengthening social homogeneity and spatial segregation. In the metropolitan region of Paris, a substantial fraction of such developments are produced by developers who integrate all stages of the production, from the land-division to the marketing of the houses. This branch of industry is traditionally considered as very "local" but we observed an important movement of concentration in this sector. We hypothesize that the development of big companies has important consequences on the organization of the system of production of the residential developments, on their morphology and homogeneity.Les périphéries des grandes métropoles présentent des paysages facilement reconnaissables : maisons roses autour de rues en boucle ou en impasse... Ces ensembles pavillonnaires apparaissent comme une "image-type" de l'étalement urbain et sont souvent "accusés" d'uniformiser les paysages, de renforcer l'homogénéisation sociale et la ségrégation spatiale. En Ile-de-France, ces ensembles résultent souvent d'opérations groupées produites par un promoteur immobilier qui en réalise toutes les étapes de façon intégrée. Traditionnellement local, le secteur de la promotion immobilière s'est concentré et internationalisé au cours des vingt dernières années. Nous faisons l'hypothèse que le développement des grands groupes a des conséquences sur l'organisation du système de production des ensembles pavillonnaires, sur les manières de faire des différents acteurs et qu'il a une influence sur la morphologie et, en particulier, sur l'homogénéité de ces ensembles. Ces réflexions s'inscrivent dans un cadre plus large consistant à savoir jusqu'à quel point la mondialisation du secteur immobilier peut conduire à l'uniformisation des villes et des pratiques d'habiter. Nous cherchons à comprendre dans quelle mesure les transformations des différents acteurs de la production, les conditions de la " fabrique " périurbaine, liées au contexte de mondialisation et de métropolisation, ont un rôle sur les types d'espaces produits

Fermetures et "entre soi" dans les enclaves résidentielles

L'article porte sur les enclaves fermées et les rues privées, dont on pense généralement qu'elles incarnent l'émergence d'un mode d'urbanisme dont la fermeture remettrait en cause la nature de l'espace urbain. Toutefois, ce phénomène est-il en France aussi nouveau qu'on le pense généralement ? Ne s'agit-il pas d'un phénomène enraciné dans les logiques qui ont fait et font la ville capitaliste (droits de propriété, rente foncière...) ? Et quelles en sont les conséquences en termes de sociabilité dans le voisinage, et dans les rapports à l'espace public ? On étudie ces processus de rétractation de l'espace public dans le cadre du développement des voies privées et des lotissements fermés dans le val de Bièvre (banlieue sud de Paris) très marqué par la multiplication de petits lotissements fermés côtoyant de vieux noyaux villageois rejoints par la périurbanisation. Bien qu'à vocation initialement privée, ces espaces résidentiels entretiennent d'étroites relations avec des espaces à vocation publique : voierie, parcs, espaces de loisirs, dont ils tirent l'essentiel de leur rente de site et de situation.<br />Par l'étude de ces lotissements fermés, on cherche à évaluer si la séparation morphologique et juridique est la marque d'une volonté de séparation sociale. La fermeture est-elle fondée socialement, motivée par les choix résidentiels et les pratiques quotidiennes ? Ne sommes-nous pas plutôt en présence d'une forme de discours (des promoteurs immobiliers) mettant en avant une valeur ajoutée d'un produit immobilier ?<br />Un première partie porte sur le contexte d'apparition des fermetures et des séparations en région parisienne, en dégageant la dimension historique et les logiques d'appropriation de l'espace de ces enclaves. Le dépouillement d'une enquête sur 75 résidents de ces quartiers préciseront ensuite les implications sociales de l'appartenance à des espaces résidentiels démarqués de l'espace public, ainsi que les modalités de leur insertion dans la ville, étudiées en termes d'usage des équipements publics de loisirs, de déplacements domicile-travail, et de stratégies résidentielles.<br />Les résultats démontrent que<br />- le déterminant de la fréquentation et des pratiques de l'espace public ont plus à voir avec le niveau d'étude, l'âge des résidents et leur niveau socio-professionnel qu'avec la nature du lotissement, ouvert ou fermé. <br />- les éléments de différenciation ne sont pas tant à chercher au niveau du lotissement qu'au niveau de la commune. <br />- l'appartenance communale détermine plus les critères de différenciation que les stratégies au niveau du lotissement

Fermetures et « entre soi » dans les enclaves résidentielles: Séminaire "Maison individuelle et production de l'habitat périurbain"

L'article porte sur les enclaves fermées et les rues privées, dont on pense généralement qu'elles incarnent l'émergence d'un mode d'urbanisme dont la fermeture remettrait en cause la nature de l'espace urbain. Toutefois, ce phénomène est-il en France aussi nouveau qu'on le pense généralement ? Ne s'agit-il pas d'un phénomène enraciné dans les logiques qui ont fait et font la ville capitaliste (droits de propriété, rente foncière...) ? Et quelles en sont les conséquences en termes de sociabilité dans le voisinage, et dans les rapports à l'espace public ? On étudie ces processus de rétractation de l'espace public dans le cadre du développement des voies privées et des lotissements fermés dans le val de Bièvre (banlieue sud de Paris) très marqué par la multiplication de petits lotissements fermés côtoyant de vieux noyaux villageois rejoints par la périurbanisation. Bien qu'à vocation initialement privée, ces espaces résidentiels entretiennent d'étroites relations avec des espaces à vocation publique : voierie, parcs, espaces de loisirs, dont ils tirent l'essentiel de leur rente de site et de situation.Par l'étude de ces lotissements fermés, on cherche à évaluer si la séparation morphologique et juridique est la marque d'une volonté de séparation sociale. La fermeture est-elle fondée socialement, motivée par les choix résidentiels et les pratiques quotidiennes ? Ne sommes-nous pas plutôt en présence d'une forme de discours (des promoteurs immobiliers) mettant en avant une valeur ajoutée d'un produit immobilier ?Un première partie porte sur le contexte d'apparition des fermetures et des séparations en région parisienne, en dégageant la dimension historique et les logiques d'appropriation de l'espace de ces enclaves. Le dépouillement d'une enquête sur 75 résidents de ces quartiers préciseront ensuite les implications sociales de l'appartenance à des espaces résidentiels démarqués de l'espace public, ainsi que les modalités de leur insertion dans la ville, étudiées en termes d'usage des équipements publics de loisirs, de déplacements domicile-travail, et de stratégies résidentielles.Les résultats démontrent que- le déterminant de la fréquentation et des pratiques de l'espace public ont plus à voir avec le niveau d'étude, l'âge des résidents et leur niveau socio-professionnel qu'avec la nature du lotissement, ouvert ou fermé. - les éléments de différenciation ne sont pas tant à chercher au niveau du lotissement qu'au niveau de la commune. - l'appartenance communale détermine plus les critères de différenciation que les stratégies au niveau du lotissement

« entre soi » : le rôle des fermetures résidentielles dans la reproduction des inégalités sociales.

Journée d'études du Clersé - Lille 1 - Ined - Insee - GIS Réseau socio-économie de l'habitatNational audienceLa contribution porte sur les enclaves fermées et les rues privées, dont on pense généralement qu'elles incarnent l'émergence d'un mode d'urbanisme dont la fermeture remettrait en cause la nature de l'espace urbain. Toutefois, ce phénomène est-il en France aussi nouveau qu'on le pense généralement ? Ne s'agit-il pas d'un phénomène enraciné dans les logiques qui ont fait et font la ville capitaliste (droits de propriété, rente foncière...) ? Et quelles en sont les conséquences en termes de sociabilité dans le voisinage, et dans les rapports à l'espace public ? On étudie ces processus de rétractation de l'espace public dans le cadre du développement des voies privées et des lotissements fermés dans le val de Bièvre (banlieue sud de Paris) très marqué par la multiplication de petits lotissements fermés côtoyant de vieux noyaux villageois rejoints par la périurbanisation. Bien qu'à vocation initialement privée, ces espaces résidentiels entretiennent d'étroites relations avec des espaces à vocation publique : voierie, parcs, espaces de loisirs, dont ils tirent l'essentiel de leur rente de site et de situation.Par l'étude de ces lotissements fermés, on cherche à évaluer si la séparation morphologique et juridique est la marque d'une volonté de séparation sociale. La fermeture est-elle fondée socialement, motivée par les choix résidentiels et les pratiques quotidiennes ? Ne sommes-nous pas plutôt en présence d'une forme de discours (des promoteurs immobiliers) mettant en avant une valeur ajoutée d'un produit immobilier ?Un première partie porte sur le contexte d'apparition des fermetures et des séparations en région parisienne, en dégageant la dimension historique et les logiques d'appropriation de l'espace de ces enclaves. Le dépouillement d'une enquête sur 75 résidents de ces quartiers préciseront ensuite les implications sociales de l'appartenance à des espaces résidentiels démarqués de l'espace public, ainsi que les modalités de leur insertion dans la ville, étudiées en termes d'usage des équipements publics de loisirs, de déplacements domicile-travail, et de stratégies résidentielles.Les résultats démontrent que- le déterminant de la fréquentation et des pratiques de l'espace public ont plus à voir avec le niveau d'étude, l'âge des résidents et leur niveau socio-professionnel qu'avec la nature du lotissement, ouvert ou fermé. - les éléments de différenciation ne sont pas tant à chercher au niveau du lotissement qu'au niveau de la commune. - l'appartenance communale détermine plus les critères de différenciation que les stratégies au niveau du lotissement